화성시 공장부지 개발 예시실시간 계산
예상 현금 수익률52.6%
세후 순이익13,668만원
필요 현금25,966만원
LAND DEVELOPMENT ROI LAB
토지의 가능성을
숫자로 확인하세요.
실제 개발 사례를 따라 배우고, 내 물건의 매입비부터 농지보전부담금·공사비·대출이자까지 입력해 수익 가능성을 한눈에 확인합니다.
→
57쪽 강의자료 반영실시간 계산엑셀 연동
“시세에 사고 시세에 팔되, 개발원가를 줄여 마진을 높인다.”
PDF 핵심 원칙CASE PRACTICE
사례로 먼저 감을 잡아보세요.
강의자료의 계산 순서를 세 단계로 재구성했습니다. 숫자가 어디에서 생기는지 이해한 뒤 내 물건으로 바꿔보세요.
01
토지 선택대지보다 농지가 정말 불리할까?
같은 입지라면 매입가 차이와 농지전용 비용을 함께 비교해야 합니다. 부담금을 내고도 더 저렴한 토지가 될 수 있습니다.
농지보전부담금면적 × 공시지가 × 20~30%1㎡당 최대 5만원
02
가치 상승농지에서 공장부지로
인허가 가능성과 주변 수요를 확인한 뒤 지목과 이용가치를 바꾼 사례입니다.
03
성토 계산면적 × 높이 = 필요한 흙
2,321㎡를 1m 성토하면 2,321㎥. 10㎥ 덤프 기준 약 233대가 필요합니다.
강의자료 대표 실습
790평 공장부지 개발
평당 60만원에 매입해 2m 성토와 옹벽 공사를 거친 뒤 평당 100만원에 매도하는 시나리오입니다.
- 1토지·취득·인허가 원가 계산
- 2성토 5,228㎥와 옹벽 160㎡ 계산
- 3대출·이자·세금을 반영해 현금수익률 확인
INTERACTIVE WORKSHEET
사례 분석표
파란 셀은 직접 수정할 수 있고, 검은 결과 셀은 수식으로 자동 계산됩니다.
| A · 항목 | B · 입력값 | C · 단위 | D · 계산식 | E · 결과 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 토지개발 사업계획서 · 790평 성토 사례 | ||||
| 2 | 토지 면적 | =B2 / 3.3058 | 790.7314평 | ||
| 3 | 토지 매입금액 | 만원 | =입력값 | 47,400만원 | |
| 4 | 예상 평당 매도가 | 만원/평 | =B2÷3.3058×B4 | 79,073만원 | |
| 5 | 개별공시지가 | 원/㎡ | =MIN(B5×부담률, 50,000) | ㎡당 24,000원 | |
| 6 | 농지보전부담금 | 부담률 | =면적×㎡당 부담금÷10,000 | 6,274만원 | |
| 7 | 취득 부대비용 | % | =매입금액×B7 | 2,370만원 | |
| 8 | 토목설계비 | 만원/평 | =평수×B8 | 791만원 | |
| 9 | 성토 높이 | m | =ROUNDUP(면적×높이÷적재량)×차량단가 | 2,615만원 · 523대 | |
| 10 | 옹벽 공사 | × | 길이×높이 | =B10×옹벽단가 | 1,920만원 |
| 11 | 민원·예비비 | 만원 | =입력값 | 1,000만원 | |
| 12 | 총 사업원가 | 만원 | =SUM(매입+취득+인허가+금융+공사) | 63,886만원 | |
| 13 | 필요 현금 | LTV % | =총 사업원가−대출금 | 25,966만원 | |
| 14 | 세후 순이익 | 만원 | =매도금액−사업원가−예상세금 | 13,668만원 | |
| 15 | 현금 대비 수익률 | % | =세후 순이익÷필요 현금 | 52.6% | |
준비파란 셀 790평 사례자동 계산 켜짐
AI DOCUMENT ANALYZER
자료를 넣으면,
빈칸만 남겨드립니다.
지번과 토지이용계획확인서·등기자료·견적서·현장사진·메모를 함께 넣어주세요. 확인되는 숫자는 자동으로 채우고, 자료에 없는 핵심값만 직접 입력하도록 정리합니다.
LIVE ANALYZER
이제 내 물건을 분석해보세요.
파란 입력칸만 바꾸면 모든 결과가 즉시 갱신됩니다. 금액 단위는 만원이며, 실제 계약 전에는 전문가 확인이 필요합니다.
INPUTS입력한 값은 외부로 전송되지 않습니다.
HOW IT WORKS
결과보다 중요한 것은
원가가 만들어지는 과정입니다.
자료의 핵심 산식을 숨기지 않았습니다. 각 입력값이 어떤 비용으로 연결되는지 확인할 수 있습니다.
01
농지보전부담금
면적 × min(공시지가 × 부담률, 5만원)02
성토비
ceil(면적 × 높이 ÷ 적재량) × 차량단가03
세후 현금수익률
세후 순이익 ÷ 실제 투입현금 × 100